集团朱菲菲讲师与北京大学光华管理学院朱凯博士、以及杨云红教授合作的论文《土地价值再评估：基于复合期权定价分析框架》在《经济学（季刊）》2023年第2期发表。 

土地资源在城镇化进程、农民权益保障、国家粮食安全以及社会和谐发展中起到关键作用，如何对其进行有效地定价就显得至关重要。定价机制的不合理可能会导致土地流转的不健全，农民在土地征收和土地流转中的权益得不到有效保护，以及土地资源的错配等。 

文章将土地投资简化为“政府征收”政府征收和“开发商开发”开发商开发这一两阶段相互依赖的决策过程，基于复合期权定价分析框架，从而对土地价值进行了再评估。理论模型部分，作者在假设执行价格服从几何布朗运动情况下，得到了开发期权价值、复合期权价值以及资本化地租占比等关键函数的解析解。尤其重要的是，复合期权价值（即土地价值）的解析解在数学形式上极其优美，它完美地分离了土地的资本化地租价值和与期权溢价。实证分析部分，本文基于实际数据对模型进行了校准，作者发现，无论是开发期权价值还是复合期权价值，一线城市都显著高于百城平均水平，二线城市和百城平均水平类似，三线城市显著低于百城平均水平。资本化地租占比方面，百城平均水平上的资本化地租占土地价值的占比仅为23.02%，表明而期权溢价占土地价值的绝大部分。此外，2013年前后房地产价格房价在各个类型城市之间的分化，使得土地期权价值和资本化地租占比在一、二、三线城市之间发生了不同幅度的变化，该效应在一线城市尤其显著。最后，模型估计的土地价值能够较好地解释经济现实，验证了文章提出定价方法的科学性与有效性。

撰稿：朱菲菲

审核：彭俞超